Usulan penyelesaian Departemen Kehakiman dengan Greystar, pemilik properti terbesar di Amerika yang mengelola hampir 950.000 unit sewaan, telah memicu perdebatan sengit tentang apakah hukuman tersebut cukup untuk apa yang pada dasarnya merupakan penetapan harga algoritmik di pasar perumahan. Penyelesaian yang diumumkan pada 8 Agustus 2025 ini mengharuskan Greystar untuk berhenti menggunakan algoritma penetapan harga RealPage dan berhenti berbagi data kompetitif dengan pemilik properti lainnya, namun tidak mencakup hukuman moneter atau tuduhan pidana.
Profil Perusahaan Greystar
- Pemilik properti sewa terbesar di Amerika Serikat
- Mengelola sekitar 950.000 unit sewa di seluruh negeri
- Berkantor pusat di Charleston, South Carolina
- Beroperasi sebagai pengelola properti residensial dengan struktur kepemilikan swasta
Kemarahan Masyarakat atas Hukuman Ringan
Penyelesaian ini telah menuai kritik tajam dari penyewa yang terdampak dan para advokat perumahan yang menganggapnya tidak memadai mengingat skala dugaan kerugian. Banyak yang berargumen bahwa kesepakatan sederhana untuk berhenti melakukannya lagi gagal mengatasi kerusakan finansial yang ditimbulkan pada jutaan penyewa yang mungkin telah membayar sewa yang digelembungkan karena skema penetapan harga terkoordinasi.
Frustrasi ini meluas melampaui sekadar tidak adanya hukuman finansial. Kritikus menunjukkan bahwa sementara penyewa berjuang dengan sewa yang dibuat-buat tinggi, perusahaan-perusahaan yang terlibat tidak menghadapi konsekuensi yang berarti atas tindakan mereka. Hal ini telah menimbulkan kekhawatiran bahwa tanpa pencegah yang substansial, skema serupa akan terus muncul di masa depan.
Celah Teknis atau Kolusi yang Jelas?
Kasus ini menyoroti bagaimana teknologi modern dapat digunakan untuk memfasilitasi apa yang tampak sebagai penetapan harga tradisional melalui praktik bisnis yang tampaknya sah. Greystar dan pemilik properti lainnya berbagi data penetapan harga sensitif dengan RealPage, yang kemudian menghasilkan rekomendasi harga yang secara efektif mengoordinasikan tingkat sewa di seluruh properti yang bersaing.
Baik di ruangan berasap atau melalui algoritma, pesaing tidak dapat berbagi informasi yang sensitif secara kompetitif atau menyelaraskan harga yang merugikan konsumen Amerika.
Pendekatan algoritmik terhadap koordinasi ini merupakan batas baru dalam penegakan antimonopoli, di mana perusahaan berusaha mencapai hasil yang sama seperti kolusi langsung sambil mempertahankan penyangkalan yang masuk akal tentang niat mereka.
Dampak Nyata pada Penyewa
Di luar teknis hukum, penyelesaian ini telah mendorong banyak kesaksian pribadi dari penyewa Greystar tentang praktik-praktik bermasalah. Ini termasuk kenaikan sewa yang agresif, struktur biaya yang meragukan, dan manajemen properti yang buruk yang menunjukkan pola maksimalisasi keuntungan dengan mengorbankan penyewa.
Model bisnis perusahaan tampak dirancang untuk mengekstrak pendapatan maksimum melalui berbagai biaya dan tarif, dengan beberapa penyewa melaporkan didorong ke sistem pembayaran cicilan yang mahal ketika metode pembayaran normal diduga tidak tersedia.
Fokus Strategis pada RealPage
Para ahli hukum mencatat bahwa ketentuan paling signifikan dari penyelesaian ini mungkin adalah kerjasama yang diperlukan dari Greystar dalam kasus pemerintah melawan RealPage, perusahaan perangkat lunak di pusat dugaan skema tersebut. Ini menunjukkan bahwa Departemen Kehakiman memandang RealPage sebagai target utama, dengan pemilik properti individu seperti Greystar berfungsi sebagai batu loncatan untuk membangun kasus yang lebih kuat melawan penyedia teknologi.
Pendekatan ini mencerminkan pertimbangan litigasi praktis, termasuk kesulitan menghitung kerusakan di ratusan ribu unit sewaan di pasar yang beragam, dan kompleksitas membuktikan kerugian dalam kasus koordinasi algoritmik yang baru.
Persyaratan Penyelesaian untuk Greystar
- Dilarang menggunakan algoritma anticompetitif dengan data pesaing
- Tidak boleh membagikan informasi sensitif kompetitif dengan pesaing
- Harus menerima monitor yang ditunjuk pengadilan jika menggunakan algoritma penetapan harga pihak ketiga
- Dilarang menghadiri pertemuan pesaing yang diselenggarakan RealPage
- Diwajibkan bekerja sama dengan kasus monopolisasi DOJ terhadap RealPage
Implikasi yang Lebih Luas untuk Pasar Perumahan
Penyelesaian ini tiba pada saat keterjangkauan perumahan telah menjadi isu nasional yang kritis, dengan banyak orang Amerika menghabiskan jumlah yang tidak proporsional dari pendapatan mereka untuk sewa. Kasus ini merupakan salah satu tindakan penegakan besar pertama yang menargetkan koordinasi algoritmik di pasar layanan esensial.
Meskipun hukuman langsung mungkin tampak ringan, preseden ini dapat mempengaruhi bagaimana kasus serupa dituntut dan dapat mendorong gugatan class-action swasta yang mencari ganti rugi moneter untuk penyewa yang terdampak. Periode komentar publik 60 hari yang diperlukan di bawah Tunney Act memberikan kesempatan bagi pihak yang terdampak untuk menyuarakan kekhawatiran tentang kecukupan penyelesaian.
Kontroversi seputar penyelesaian ini mencerminkan pertanyaan yang lebih luas tentang akuntabilitas korporat dan apakah mekanisme penegakan saat ini cukup untuk mencegah perilaku anticompetitif di pasar yang secara langsung berdampak pada kebutuhan dasar seperti perumahan.