Sebuah makalah penelitian baru yang diterbitkan dalam Journal of Economic Perspectives telah mengungkap kesenjangan mengejutkan antara teori ekonomi dan persepsi publik. Studi yang dilakukan oleh peneliti dari UC Davis dan Stanford ini menemukan bahwa sebagian besar orang Amerika tidak percaya bahwa membangun lebih banyak rumah akan membuat hunian menjadi lebih terjangkau.
Penelitian ini menantang kebijaksanaan konvensional tentang mengapa perumahan tetap sangat mahal di seluruh kota dan pinggiran kota AS. Sementara para ekonom biasanya menunjuk kepentingan pribadi pemilik rumah dan fragmentasi politik sebagai hambatan utama untuk konstruksi baru, studi ini menunjukkan ada masalah yang lebih mendasar: orang biasa tidak mempercayai prinsip ekonomi dasar tentang penawaran dan permintaan dalam hal perumahan.
Metodologi Survei: Tiga survei asli terhadap penduduk perkotaan dan pinggiran kota di seluruh United States , dipublikasikan dalam Journal of Economic Perspectives , Volume 39, Nomor 3, Musim Panas 2025
Skeptisisme Besar terhadap Pasokan Perumahan
Dalam tiga survei terhadap penduduk perkotaan dan pinggiran kota, hanya minoritas responden yang mengatakan mereka percaya peningkatan besar dalam pasokan perumahan regional akan benar-benar mengurangi harga atau sewa. Skeptisisme ini mengakar dalam diskusi komunitas, di mana orang secara konsisten mengamati pengembangan baru dipasarkan sebagai perumahan mewah dengan label harga premium.
Kesenjangan menjadi lebih jelas ketika Anda mempertimbangkan apa yang sebenarnya dilihat orang terjadi di lingkungan mereka. Konstruksi baru hampir selalu menargetkan segmen atas pasar, membuat banyak orang mempertanyakan bagaimana rumah baru yang mahal bisa membuat perumahan secara keseluruhan menjadi lebih terjangkau. Pengamatan ini tidak sepenuhnya salah - pengembang secara alami fokus pada proyek yang paling menguntungkan, yang berarti membangun lebih sedikit rumah mahal daripada banyak rumah terjangkau.
Namun, para ekonom berargumen bahwa proses penyaringan ini tetap bekerja untuk meningkatkan pasokan keseluruhan. Ketika pembeli kaya pindah ke rumah mewah baru, mereka biasanya meninggalkan perumahan lama yang lebih terjangkau yang menjadi tersedia untuk orang lain. Ini menciptakan reaksi berantai yang secara teoritis harus menguntungkan pembeli di setiap tingkat pendapatan.
Temuan Utama: Hanya sebagian kecil responden yang percaya peningkatan besar pasokan perumahan regional akan mengurangi harga atau sewa
Permainan Menyalahkan: Pengembang dan Pemilik Properti sebagai Penjahat
Daripada menerima penjelasan dari sisi penawaran, responden survei secara konsisten menunjuk pengembang dan pemilik properti sebagai dalang utama di balik tingginya biaya perumahan. Mayoritas besar lintas partai menyatakan dukungan untuk kontrol harga, subsidi permintaan, dan pembatasan terhadap para pelaku jahat ini - kebijakan yang mereka yakini akan lebih efektif daripada sekadar membangun lebih banyak perumahan.
Kecenderungan untuk menyalahkan pelaku tertentu daripada kekuatan pasar mencerminkan bagaimana orang secara alami berpikir tentang masalah kompleks. Cerita dengan penjahat yang jelas jauh lebih mudah dipahami daripada konsep abstrak seperti kurva penawaran dan keseimbangan pasar. Penelitian menunjukkan bahwa sebagian besar orang Amerika sebagian besar tidak memahami konsep ekonomi, membuat argumen penawaran dan permintaan sangat sulit dipahami.
Diskusi komunitas mengungkap komplikasi tambahan yang memicu skeptisisme ini. Perusahaan investasi kini membeli sekitar 25% rumah di beberapa pasar, membuat banyak orang percaya bahwa membangun lebih banyak perumahan hanya akan menciptakan lebih banyak peluang untuk spekulasi daripada perbaikan keterjangkauan yang nyata.
Dampak Investasi: Sekitar 25% rumah di beberapa pasar AS dibeli oleh perusahaan investasi daripada pembeli rumah individual
Kesenjangan Realitas antara Teori dan Praktik
Kesenjangan antara teori ekonomi dan pengalaman hidup telah menciptakan lingkungan yang menantang untuk kebijakan perumahan. Sementara studi secara konsisten menunjukkan bahwa menambah pasokan perumahan memang mengurangi harga dari waktu ke waktu, efeknya sering membutuhkan waktu bertahun-tahun untuk terwujud dan dapat dikaburkan oleh faktor lain seperti pertumbuhan populasi dan pembangunan ekonomi.
Banyak komunitas telah menyaksikan konstruksi berkelanjutan selama dekade terakhir tanpa melihat pengurangan harga yang berarti. Ini menciptakan skeptisisme alami tentang apakah solusi dari sisi penawaran benar-benar bekerja dalam praktik. Situasi ini diperumit lebih lanjut oleh fakta bahwa daerah yang diinginkan sering melihat konstruksi baru dan meningkatnya permintaan secara bersamaan, membuat sulit untuk mengisolasi efek dari peningkatan pasokan.
Saya pikir yang berkontribusi pada pandangan ini adalah bahwa konstruksi baru selalu tampak berada di segmen atas pasar. Ini masuk akal, tidak membutuhkan biaya yang jauh lebih besar bagi pembangun untuk membangun rumah seharga 500.000 dolar Amerika daripada membangun rumah seharga 250.000 dolar Amerika.
Penelitian ini juga menyoroti bagaimana permintaan yang diinduksi dapat memperumit gambaran. Ketika kota berhasil menambah perumahan dan menjadi tempat yang lebih menarik untuk tinggal, mereka mungkin benar-benar menarik lebih banyak penduduk dari daerah lain, berpotensi mengimbangi beberapa keuntungan keterjangkauan dari peningkatan pasokan.
Implikasi untuk Kebijakan Perumahan
Temuan ini memiliki implikasi signifikan untuk upaya mengatasi krisis keterjangkauan perumahan Amerika. Jika publik tidak percaya bahwa membangun lebih banyak perumahan akan membantu, menjadi jauh lebih sulit untuk membangun koalisi politik yang diperlukan untuk mereformasi undang-undang zonasi, merampingkan proses perizinan, dan mengatasi oposisi lokal terhadap pembangunan baru.
Para peneliti menyarankan bahwa solusinya mungkin memerlukan baik pendidikan maupun perubahan kebijakan yang mengatasi kekhawatiran spesifik publik. Ini bisa mencakup langkah-langkah untuk mencegah spekulasi, memastikan bahwa pembangunan baru mencakup unit terjangkau, dan menciptakan koneksi yang lebih terlihat antara pasokan baru dan pengurangan harga.
Memahami kesenjangan persepsi ini sangat penting bagi siapa pun yang bekerja pada kebijakan perumahan. Sekadar berargumen bahwa penawaran dan permintaan bekerja mungkin tidak cukup untuk meyakinkan pemilih yang skeptis yang melihat pengembangan mewah dibangun sementara biaya perumahan mereka sendiri terus naik. Solusi efektif perlu mengatasi baik realitas ekonomi maupun persepsi politik yang membentuk dukungan publik untuk reformasi perumahan.
Referensi: The Folk Economics of Housing