Seiring berlakunya undang-undang perumahan SB 79 California yang ambisius pada tahun 2024, komunitas teknologi dan perencanaan kota terbelah mengenai potensinya untuk memecahkan krisis perumahan kronis di negara bagian tersebut. Undang-undang ini, yang menyederhanakan pengembangan perumahan terjangkau di dekat koridor transit dan institusi pendidikan, telah memicu diskusi panas tentang kepadatan perkotaan, hak properti, dan masa depan kota-kota California.
Konflik Inti: Kepadatan vs. Kendali Lokal
Fokus undang-undang pada peningkatan kepadatan perumahan di kawasan perkotaan besar telah menciptakan perpecahan filosofis yang jelas. Pendukung berargumen bahwa selama beberapa dekade zonasi yang restriktif telah menciptakan kelangkaan perumahan buatan yang hanya dapat diatasi dengan langkah-langkah kepadatan yang agresif. Penentang membantah bahwa undang-undang ini melemahkan kendali lokal dan mengancam karakter komunitas.
Salah satu komentator menyampaikan argumen pro-kepadatan dengan singkat: Meningkatkan kepadatan adalah satu-satunya cara yang realistis untuk mengatasi keterjangkauan perumahan. Perspektif ini memandang SB 79 sebagai koreksi yang diperlukan atas puluhan tahun pembangunan yang kurang, terutama di pusat-pusat kota kaya pekerjaan di mana permintaan perumahan jauh melampaui pasokan.
Ketentuan anti-penggusuran dalam SB 79 mewakili sebuah tindakan penyeimbang yang crucial. Undang-undang ini mewajibkan bantuan relokasi, perumahan sementara, dan kompensasi bagi penyewa yang tergusur selama konstruksi. Perlindungan ini bertujuan untuk mencegah komunitas yang membutuhkan perumahan terjangkau justru terpinggirkan selama proses pembangunan.
Tantangan Implementasi dan Realitas Politik
Terlepas dari tujuan ambisius undang-undang tersebut, para komentator menyatakan skeptisisme tentang dampak langsungnya. SB79 adalah langkah maju yang bagus untuk California, catat satu pengguna, tetapi butuh waktu puluhan tahun agar perubahan tersebut dapat dirasakan. Sentimen ini mencerminkan pemahaman bahwa perubahan kebijakan perumahan beroperasi dalam kerangka waktu yang panjang, dengan proses regulasi dan konstruksi yang kompleks menciptakan penundaan implementasi yang signifikan.
Diskusi sering kali beralih ke Proposition 13, langkah pembatasan pajak properti California yang terkenal. Beberapa komentator berargumen bahwa reformasi perumahan yang sejati akan membutuhkan penanganan insentif Prop 13 untuk mempertahankan properti yang kurang dimanfaatkan. Namun, sebagian besar mengakui kesulitan politik dari tantangan ini, dengan satu pengguna mencatat bahwa Prop 13 adalah dokumen suci di California dan upaya pencabutan menghadapi perlawanan besar dari kepentingan-kepentingan yang mapan.
Proses perizinan itu sendiri muncul sebagai hambatan utama. Pengguna berbagi cerita tentang timeline persetujuan izin selama bertahun-tahun, dengan satu komentator mencatat bahwa dupleks yang saya tempati membutuhkan... 4-5 tahun perizinan. Penundaan administratif ini secara signifikan meningkatkan biaya pengembangan dan mengurangi efektivitas langkah-langkah penyederhanaan seperti SB 79.
Jadwal Implementasi:
- Implementasi penuh diperkirakan memakan waktu 3-5 tahun
- Proyek harus sepenuhnya berhak dan memiliki izin setelah 1 Januari 2024 untuk memenuhi syarat
- Kota-kota harus mengamandemen undang-undang zonasi untuk mengizinkan proyek SB 79
- Perampingan tinjauan lingkungan berlaku untuk proyek perumahan terjangkau yang memenuhi syarat
Pertimbangan Lingkungan dan Infrastruktur
Ketentuan penyederhanaan lingkungan dalam SB 79 memicu reaksi beragam. Sementara pendukung memuji pengecualian CEQA untuk mempercepat pembangunan berkelanjutan, yang lain khawatir tentang dampak lingkungan yang potensial. Fokus undang-undang pada pengembangan yang berorientasi transit bertujuan untuk mengurangi jarak tempuh kendaraan dan mempromosikan komunitas yang dapat dilalui dengan berjalan kaki, selaras dengan tujuan iklim California.
Biaya infrastruktur muncul sebagai perhatian utama, terutama terkait pengelolaan air hujan dan utilitas lainnya. Seorang komentator menjelaskan bahwa biaya pengembangan melonjak begitu Anda melewati ambang batas 1ac karena kemudian Anda harus mengurus perizinan stormwater, menyoroti bagaimana peraturan lingkungan dapat secara tidak sengaja membentuk pola pembangunan dengan cara yang meningkatkan biaya dan mengurangi kepadatan.
Standar tenaga kerja dalam SB 79, yang mewajibkan upah lazim bagi pekerja konstruksi, mendapat dukungan dari komentator yang peduli tentang eksploitasi pekerja. Ketentuan ini memastikan bahwa dorongan untuk perumahan terjangkau tidak mengorbankan mata pencaharian pekerja konstruksi, meskipun mungkin sedikit meningkatkan biaya proyek.
Lanskap Kebijakan Perumahan yang Lebih Luas
Para komentator sering menempatkan SB 79 dalam konteks tantangan perumahan California yang lebih luas. Diskusi tersebut mengungkap kekhawatiran mendalam tentang bagaimana pola imigrasi, konsentrasi pekerjaan, dan perlindungan lingkungan berinteraksi dengan pasokan perumahan. Beberapa pengguna berargumen bahwa kita menghadapi segitiga besi di mana kita hanya dapat mencapai dua dari tiga tujuan: perumahan terjangkau, tingkat imigrasi tinggi, dan perlindungan lingkungan.
Peran transportasi publik dalam kebijakan perumahan terbukti sangat kontensius. Beberapa khawatir bahwa persyaratan kepadatan SB 79 di dekat stasiun transit mungkin meracuni sumur untuk transportasi publik dengan membuat komunitas lebih resisten terhadap proyek transit baru. Yang lain membantah bahwa peningkatan kepadatan justru akan memperkuat sistem transit dengan menyediakan lebih banyak penumpang dan dukungan politik.
Debat tersebut juga menyentuh pertanyaan mendasar tentang hak properti dan karakter komunitas. Sementara beberapa memandang zonasi rumah tunggal sebagai kemewahan yang tidak berkelanjutan, yang lain melihatnya sebagai hal yang penting untuk kualitas hidup mereka. Ketegangan antara hak properti individu dan kebutuhan perumahan kolektif ini terletak di jantung krisis perumahan California.
Ketentuan Utama SB 79:
- Berlaku untuk kota-kota besar California: Berkeley, Los Angeles, Sacramento, San Diego, San Francisco, Oakland
- Persyaratan kepadatan minimum: 30 unit/acre di kota dengan populasi lebih dari 500.000 jiwa, 20 unit/acre di kota yang lebih kecil
- Menargetkan lahan yang dizonasi untuk perkantoran, ritel, atau parkir di dekat lokasi pendidikan yang memenuhi syarat
- Mencakup persyaratan upah berlaku untuk pekerja konstruksi
- Mewajibkan perlindungan anti-penggusuran untuk penduduk yang sudah ada
- Berlaku efektif 1 Januari 2024
Kesimpulan
SB 79 mewakili pergeseran signifikan dalam pendekatan California terhadap kebijakan perumahan, tetapi diskusi komunitas mengungkap perpecahan mendalam tentang implementasi dan efek jangka panjangnya. Meskipun sebagian besar setuju bahwa California menghadapi krisis perumahan yang parah, hanya ada sedikit konsensus tentang solusi yang tepat. Keberhasilan undang-undang ini tidak hanya akan bergantung pada ketentuannya, tetapi juga pada bagaimana komunitas, pengembang, dan pemerintah daerah menavigasi pertukaran yang kompleks antara kepadatan, keterjangkauan, perlindungan lingkungan, dan karakter komunitas. Seperti yang dicatat seorang komentator, ini kemungkinan akan menjadi revolusi perumahan yang membara lambat daripada solusi langsung.
Referensi: Everything You NEED To Know About SB 79