California telah mengambil langkah berani untuk mengatasi krisis perumahan dengan mengesahkan Senate Bill 79 , undang-undang yang mengesampingkan hukum zonasi lokal untuk memungkinkan pembangunan perumahan padat hingga sembilan lantai di dekat pusat transit di seluruh negara bagian. RUU yang diperjuangkan oleh Senator Scott Wiener dari San Francisco ini merupakan salah satu upaya paling ambisius yang diberlakukan negara bagian untuk meningkatkan kepadatan perumahan dalam beberapa tahun terakhir, namun telah memicu perdebatan sengit dalam komunitas tentang keseimbangan antara kebutuhan perumahan dan otonomi lokal.
Kronologi Legislatif dan Hasil Pemungutan Suara
- Senat California: Persetujuan 21 banding 8 (pemungutan suara persetujuan akhir)
- Majelis California: Persetujuan 41 banding 17
- Dewan Kota Los Angeles: Resolusi penolakan 8 banding 5
- Langkah Selanjutnya: Meja Gubernur Gavin Newsom pada Oktober 2023
Pembangunan Berorientasi Transit Menciptakan Peluang Bangunan Baru
Undang-undang ini menetapkan sistem bertingkat berdasarkan kedekatan dengan berbagai jenis transit. Jalur kereta api berat seperti LA Metro jalur B dan D memungkinkan bangunan tertinggi - hingga sembilan lantai yang langsung bersebelahan dengan stasiun, menurun menjadi enam lantai dalam radius setengah mil. Kereta api ringan dan rute bus khusus memungkinkan bangunan yang sedikit lebih pendek, mulai dari delapan lantai di dekat stasiun hingga lima lantai pada jarak setengah mil. Pendekatan ini bertujuan untuk memusatkan perumahan baru di tempat penduduk dapat dengan mudah mengakses transportasi umum, yang berpotensi mengurangi ketergantungan pada mobil.
Diskusi komunitas mengungkap reaksi beragam terhadap strategi yang berfokus pada transit ini. Beberapa penduduk khawatir bahwa aspek transit mungkin menyesatkan, karena banyak area yang ditunjuk untuk pembangunan masih sangat bergantung pada mobil untuk transportasi harian. Yang lain menunjuk pada contoh sukses di kota-kota seperti San Francisco , di mana trem dan bus digunakan secara intensif selama jam sibuk, menunjukkan bahwa orang memang memanfaatkan transit yang ada ketika tersedia.
Batas Ketinggian Bangunan Berdasarkan Jenis Transit dan Jarak
| Jenis Transit | Bersebelahan dengan Stasiun | Dalam Radius 0,25 mil | Dalam Radius 0,5 mil |
|---|---|---|---|
| Tingkat 1 (Kereta Api Berat - jalur B, D) | 9 lantai | 7 lantai | 6 lantai |
| Tingkat 2 (Kereta Api Ringan - jalur A, C, E, I, K + bus khusus) | 8 lantai | 6 lantai | 5 lantai |
Oposisi Lokal Bertemu Prioritas Perumahan Negara Bagian
RUU ini menghadapi perlawanan signifikan dari pemerintah lokal dan kelompok komunitas yang memandangnya sebagai campur tangan berlebihan negara bagian. Dewan Kota Los Angeles memberikan suara 8 banding 5 menentang undang-undang tersebut, dengan anggota dewan menyebutnya sebagai mandat satu ukuran untuk semua dari Sacramento dan meminta pengecualian berdasarkan rencana perumahan yang sudah disetujui negara bagian. Protes telah meletus di komunitas seperti Pacific Palisades dan San Diego , di mana penduduk khawatir perubahan tersebut akan mengubah karakter fundamental lingkungan rumah tunggal.
Namun, pendukung berargumen bahwa langkah drastis diperlukan mengingat krisis keterjangkauan yang parah di California . Undang-undang ini mendapat momentum penting ketika State Building and Construction Trades Council membalikkan oposisinya sebagai imbalan atas amandemen yang mewajibkan perekrutan serikat pekerja pada proyek-proyek tertentu, menyoroti bagaimana pertimbangan tenaga kerja dapat mengubah dinamika politik seputar kebijakan perumahan.
Gerakan Reformasi Perumahan yang Lebih Luas Mendapat Momentum
Pendekatan California mencerminkan tren yang berkembang di seluruh West Coast , dengan Oregon dan Washington menerapkan reformasi serupa dalam beberapa tahun terakhir. Oregon telah melegalkan empat unit dan jenis perumahan efisien lainnya di seluruh kota, sementara Washington telah mengejar peningkatan kepadatan yang sebanding. Upaya terkoordinasi ini menunjukkan pengakuan regional bahwa pendekatan zonasi tradisional telah gagal memenuhi permintaan perumahan.
Respons komunitas mengungkap perpecahan filosofis yang lebih dalam tentang pembangunan perkotaan. Sementara beberapa mengadvokasi penghapusan hukum zonasi sepenuhnya untuk memungkinkan kekuatan pasar mendorong keterjangkauan, yang lain khawatir tentang konsentrasi manfaat di antara pengembang properti daripada penduduk yang mencari rumah. Ada kekhawatiran khusus tentang apakah fokus pada unit satu dan dua kamar tidur akan melayani keluarga yang mencari ruang lebih besar secara memadai.
SB 79 adalah apa yang telah kami kerjakan selama satu dekade — perumahan baru di samping stasiun kereta yang paling sering kami gunakan. RUU ini memiliki potensi untuk membuka ratusan ribu rumah multifamili baru.
Ketentuan Utama untuk Persetujuan yang Dipercepat
- Persetujuan Menteri: Proyek yang memenuhi kriteria objektif harus disetujui tanpa kebijaksanaan kota
- Persetujuan Otomatis: Proyek dianggap disetujui jika kota tidak bertindak dalam batas waktu yang ditentukan
- Perlindungan CEQA: Persetujuan menteri dilindungi dari gugatan California Environmental Quality Act
- Persyaratan Parkir: Pengurangan atau penghapusan minimum parkir di dekat halte transit
- Persyaratan Serikat Pekerja: Proyek tertentu harus menggunakan tenaga kerja serikat di bawah amandemen
Tantangan Implementasi dan Implikasi Masa Depan
Undang-undang ini mencakup ketentuan yang dirancang untuk merampingkan proses persetujuan dan membatasi tantangan hukum. Proyek yang memenuhi kriteria objektif harus menerima persetujuan menteri, yang berarti kota tidak dapat menggunakan kebijaksanaan dalam menolaknya. Jika kota gagal menyetujui proyek yang memenuhi syarat dalam jangka waktu yang ditentukan, proyek tersebut secara otomatis dianggap disetujui. Mekanisme ini bertujuan untuk mencegah penundaan panjang yang secara historis telah mengganggu pembangunan perumahan California .
Diskusi komunitas menyoroti kekhawatiran tentang konsekuensi yang tidak diinginkan, termasuk kemungkinan bahwa kota mungkin menolak ekspansi transit masa depan untuk menghindari memicu persyaratan hukum. Ada juga perdebatan tentang apakah cakupan geografis yang terbatas - hanya mempengaruhi area di dekat halte transit yang memenuhi syarat - akan cukup untuk berdampak berarti pada ketersediaan dan keterjangkauan perumahan di seluruh negara bagian.
RUU ini sekarang menuju meja Gubernur Gavin Newsom pada bulan Oktober, di mana diharapkan akan ditandatangani mengingat dukungan pemerintahannya untuk reformasi perumahan. Jika berhasil diimplementasikan, SB 79 dapat menjadi model bagi negara bagian lain yang bergulat dengan kekurangan perumahan serupa, meskipun efektivitas utamanya akan tergantung pada bagaimana komunitas dan pengembang merespons peluang baru yang diciptakannya.
Referensi: California lawmakers pass SB 79, housing bill that brings dense housing to transit hubs