Baltimore menghadapi masalah penilaian properti yang masif dan memperburuk krisis kemerosotan kotanya. Sebuah laporan baru mengungkapkan bahwa lahan kosong di kota tersebut secara sistematis dinilai terlalu rendah hingga ratusan juta dolar, menciptakan subsidi pajak yang tidak disengaja yang mendorong pemilik lahan untuk membiarkan properti mereka kosong daripada mengembangkannya.
Masalah ini terungkap melalui analisis oleh Center for Land Economics, yang menemukan bahwa lebih dari 16.600 lahan kosong di Baltimore dinilai jauh di bawah nilai pasar sebenarnya. Hal ini menciptakan insentif yang keliru di mana tidak melakukan apa-apa dengan lahan justru dihargai secara finansial, sementara pengembangan properti secara efektif dihukum melalui pajak yang lebih tinggi.
Statistik Properti Kosong Baltimore:
- Total parsel kosong: 16.600+
- Nilai taksiran saat ini: $327 juta USD
- Bagian lahan kosong: $66 juta USD
- Estimasi penilaian rendah: Hingga $469 juta USD
- Penilaian rendah yang dapat diperbaiki (kavling residensial): $120 juta USD
Kesenjangan Penilaian Real Estat Menciptakan Subsidi Masif
Skala masalah penilaian Baltimore menjadi jelas ketika membandingkan properti-properti tetangga. Di lingkungan Windsor Hills, sebuah lahan kosong dinilai hanya 17.000 dolar Amerika Serikat (1 dolar Amerika Serikat per kaki persegi) sementara lahan identik di sebelahnya yang memiliki rumah dinilai 7 dolar Amerika Serikat per kaki persegi untuk tanahnya saja. Ketika lahan kosong yang tidak berharga itu terjual pada April 2024, lahan tersebut laku seharga 50.000 dolar Amerika Serikat - hampir tiga kali lipat nilai yang dinilai.
Pola ini berulang di seluruh kota. Laporan tersebut menemukan bahwa lahan kosong terjual dengan median 8,33 kali nilai yang dinilai, dengan beberapa mencapai 18 kali penilaian resmi. Satu lahan yang dinilai 3.500 dolar Amerika Serikat baru-baru ini terjual seharga 57.500 dolar Amerika Serikat. Total penilaian yang terlalu rendah untuk lahan residensial kosong bisa mencapai 469 juta dolar Amerika Serikat, yang mewakili subsidi tersembunyi yang masif untuk spekulasi properti.
Spekulasi properti merujuk pada pembelian lahan atau bangunan dengan niat menahannya untuk keuntungan masa depan daripada penggunaan atau pengembangan langsung.
Perbandingan Penilaian vs. Nilai Pasar:
- Harga jual median lahan kosong: 8,33x lebih tinggi dari nilai yang dinilai
- Rentang undervaluasi: 6x hingga 18x nilai yang dinilai
- Contoh: Lahan di Windsor Hills dinilai $17.000 USD, terjual seharga $50.000 USD
- Contoh: Lahan di Whittier Avenue dinilai $3.500 USD, terjual seharga $57.500 USD
Komunitas Memperdebatkan Solusi Pajak Nilai Lahan
Temuan ini telah memicu diskusi intens tentang perbaikan potensial, dengan banyak yang menunjuk pada Georgism - sebuah filosofi ekonomi yang mengadvokasi pengenaan pajak pada nilai lahan daripada perbaikan. Pendekatan ini akan menghilangkan penalti untuk mengembangkan properti sambil memastikan lahan kosong membayar bagian yang adil.
Namun, komunitas tetap terbagi pada detail implementasi. Kritikus khawatir tentang dampak pada penduduk jangka panjang, terutama pemilik rumah lanjut usia yang mungkin menghadapi pajak lebih tinggi jika nilai lahan sekitar naik. Pendukung membantah bahwa sistem saat ini secara tidak adil mengalihkan beban pajak ke properti yang dihuni sambil mensubsidi perbankan lahan korporat.
Spekulasi seharusnya selalu tidak menguntungkan dan kita idealnya harus mengatur menentangnya dalam segala cara, bentuk dan wujud. Saya akan bertanya tujuan apa yang dilayani oleh memegang sepotong lahan yang tidak produktif sama sekali bagi masyarakat selain kendaraan finansial yang mudah dilumasi?
Perdebatan tersebut mencerminkan ketegangan yang lebih luas tentang kebijakan pengembangan perkotaan, dengan beberapa pihak berargumen bahwa spekulasi terjadi karena pengembangan itu sendiri telah menjadi terlalu berisiko dan mahal karena hambatan regulasi.
Perbaikan Sederhana Diusulkan Menggunakan Data Pasar
Daripada merombak seluruh sistem pajak, peneliti mengusulkan solusi yang langsung: menggunakan bukti pasar aktual untuk menilai lahan kosong. Model mereka menciptakan rata-rata tertimbang spasial berdasarkan lima penjualan lahan kosong terdekat, memberikan bobot lebih pada properti yang lebih dekat.
Pendekatan ini akan segera membawa penilaian lebih dekat ke realitas pasar tanpa memerlukan perubahan kebijakan yang kompleks. Metode ini terbukti jauh lebih akurat daripada praktik penilaian saat ini ketika diuji terhadap harga jual aktual. Untuk lahan residensial kosong saja, ini bisa memperbaiki sekitar 120 juta dolar Amerika Serikat dalam penilaian yang terlalu rendah.
Perbaikan ini menghadapi tantangan praktis, karena otoritas penilaian Baltimore perlu merombak metode yang saat ini bergantung pada nilai nominal atau persentase arbitrer dari total nilai properti. Namun, persyaratan hukum bahwa properti harus dinilai pada nilai pasar memberikan mandat yang jelas untuk perubahan.
Implikasi yang lebih luas meluas melampaui Baltimore, karena masalah penilaian serupa kemungkinan ada di kota-kota di seluruh negeri. Pertanyaannya tetap apakah pemerintah lokal akan mengatasi subsidi tersembunyi ini untuk kemerosotan atau melanjutkan kebijakan yang secara tidak sengaja menghargai pengabaian properti sambil menghukum pengembangan yang produktif.
Referensi: How Baltimore Assessments Accidentally Subsidize Blight—And How We Can Fix It